房企买房送车位,合同和发票一定要注意这样做

来源:财税聚焦 作者:陈红 人气: 发布时间:2020-09-14
摘要:  房地产企业在促销过程中,常常会采取“买房送车位”方式进行营销,看起来都是车位赠送,但相关的合同签订、发票开具及后续的产权办理真的一样吗?  首先我们先要...

  房地产企业在促销过程中,常常会采取“买房送车位”方式进行营销,看起来都是车位赠送,但相关的合同签订、发票开具及后续的产权办理真的一样吗?

  首先我们先要明确一个概念,买房赠送的车位是否要视同销售,缴纳相关税费?

  由于地产企业赠送的车位,仍然属于本企业自己开发的产品范畴。根据国税函[2008]875号文件第三条规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

  根据上述文件规定,这里的买房赠车位同我们日常中赠送的视同销售并不一样,需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况,这里地产企业的赠送显然不属于无偿赠送。所以上述国税函[2008]875号皇家利华文件实际上将其界定为捆绑销售,基于这种思路,不需要再将赠送的车位再视同销售交纳相关税费,处理为捆绑销售即可。

  其次,买房赠送的车位,车位在实务中可能存在两种情况,有产权的车位和无产权的车位,那么在合同签定、发票开具及后续的产权办理中存在很大差异。

  一、买房赠送无产权的车位情形

  1、房屋销售及车位转让分别签定合同

  例:某地产企业推出买一赠一优惠活动,即在规定时间内购买住宅的客户可以免费赠送独立规划无产权的的车位一个。即:商品房销售总价100万元中,含赠送的车位转让价10万元。

  (1)合同分别签定

皇家利华  根据上述捆绑销售的思路,等于开发商同时销售住宅和车位,当然按捆绑销售的逻辑,将100万元价款进行分拆,合同分开签署。即:住宅90万元,车位10万元。

  (2)发票分别开具

皇家利华  发票自然也应当分开开具,按照住宅和车位各自的价格单独开票,提供给业主。

皇家利华  (3)注意相应风险

皇家利华  但企业由于各种原因,如果合同未能区分两部分价款,统一按照100万签署网签合同,发票就很难进行分拆,只能同网签合同保持一致,按照100万开具住宅销售发票,车位无法开具发票,那后续车位的成本结转,包括最终的土增清算都会给企业带来麻烦。

皇家利华  2、买房送车位,对赠送车位签定补充协议

  一般地产企业的配套车位通常不在可售面积内,作为公共配套也不允许对外销售,但实际上很多公司将配套车位对外转让,将与土地等长的使用权转让给业主,相当于转让车位的永久使用权。

皇家利华  (1)合同签定补充协议

皇家利华  根据上述案例情况,由于该车位无法办理产权证,因此只有住宅能够办理网签合同,为了保证与实际业务相吻合,通常只能由企业自己同业主签署补充协议,约定网签合同中100万元中包含赠送的车位10万元,即总价款100万元是由两部分组成:房价90万元和车位10万元组成,车位部分以《车位使用权转让协议》进行补充,而且约定车位不办理产权证书。

  (2)发票开具情形

皇家利华  企业在买房赠送车位开具发票时,最好能够同时注明这种捆绑销售的性质,即按照商业折扣进行处理。

  在开具发票的时候时需要注意,根据2003年16号文件规定,单位和个人在提供应税劳务时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为收入额,如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从收入中减除。

  在实务中有两种开具发票的情形:

  ①按100万元开具不动产销售发票,同时在备注栏中注明:包含赠送的10万元车位一个;

  ②在一张发票上开具:房屋销售100万元,车位销售15万元,折扣15万元。

皇家利华  (3)房管部门风险

皇家利华  上述两种方式开具发票,企业从后续的财税处理、成本结转及税费缴纳基本上问题不大,但需要考虑的是这样开具发票,网签合同房管部门是否允许这样开票约定。

  (4)签署补充协议的风险

  签署补充协议,虽然企业自认为将100万元的房价中包含的10万元车位补充约定清楚了,也保证了企业财税处理、成本结转及后续清算等的一致性,但在后续税务检查时,一定要提前和税务人员沟通解释,避免将车位认定为赠送,从而要求按照100万正常销售+10万视同销售合并缴税。

  3、将赠送的车位做为该栋楼的配套

  (1)合同统一签定

  还是沿用上述案例,如果业主由于其他原因,不愿意将赠送的车位单独与企业签定补充协议进行约定,即:住宅网签合同100万元,不约定或补充签定车位赠送合同。

  (2)发票开具

  如果合同统一签定,住宅发票也应统一开具100万元,那么地产企业就存在赠送的车位成本无法分摊的情形。

皇家利华  如果地产企业为了体现车位赠送的事实,按照分拆价款开具发票,会导致合同与发票的不一致,未来给房子办证带来新的困扰。

皇家利华  建议:在实务中,如果该车位属于无产权的人防等配套设施,可以将该赠送的车位做为该栋楼的配套,发生的成本做为配套费用在该栋楼进行分摊处理,但需要补充完善相关配套资料,设计好各个环节的处理方案来支撑该财税处理。

  二、买房赠送有产权的车位情形

  如果企业采取“买房送车位”方式进行销售,而该车位是有产权的,不论促销活动如何宣传,地产企业都必须将房屋销售和车位销售合同分别签署,发票分别开具。否则,由于合同签署和发票开具约定不清,会给后续房屋和车位的产权证办理带来无法解决的麻烦。

  三、总结

  买房送车位,本质上属于捆绑销售,应当分拆两部分价款,分别结转收入和成本;同时,对于赠送无产权的车位,要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致且对后续房屋产权办理不受影响;如果是赠送有产权的车位,合同签署及发票开具更不能含糊,必须严格约定区分,否则,对于后续产权办理将产生无法解决的矛盾。
 


  2008年之前的问答——

  单位购入停车位所交的契税是列支管理费还是计入固定资产?

皇家利华  问:单位购入停车位所交的契税是列支管理费还是计入固定资产?

  答:关于契税的会计处理办法,财政部在1998年10月14日复财政部驻云南省财政监察专员办事处的函(财会字[1998]36号)中明确规定如下:企业和事业单位取得土地使用权、房屋所有权按规定缴纳的契税,计入所取得土地使用权和房屋所有权的成本。其中:企业缴纳的契税,借记“固定资产”、“无形资产”等科目,贷记“银行存款”科目。

  事业单位取得土地使用权缴纳的契税,借记“无形资产”科目,贷记“银行存款”科目;取得房屋按规定缴纳的契税,借记“固定资产”科目,贷记“固定基金”科目。同时,应按资金来源分别借记“专用基金 ──修购基金”、“事业支出”等科目,贷记“银行存款”科目。

  契税是转移土地、房屋权属时对承受的单位和个人征收的一种税,属于资本性支出。《企业所得税暂行条例》第七款第一条规定:资本性支出在计算应纳税所得额时不得扣除,需要通过计入固定资产价值,通过计提折旧方式逐期计入成本。因此,企业购房时所缴纳的契税是不可以直接列入“管理费用”的。


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